Simulateur A3C : arbitrage exonération / option TVA

Ce simulateur accompagne notre dossier TVA immobilière du marchand de biens. Les montants sont calculés localement dans votre navigateur : aucune donnée saisie n’est transmise à A3C ni à un serveur tiers.

Simulateur A3C — arbitrage exonération / option TVA

Les montants sont calculés localement dans votre navigateur. Le résultat est une aide à la décision et non une validation juridique automatique de l’opération.

Confidentialité : aucune donnée saisie dans ce mini business plan n’est transmise à A3C ni à un serveur tiers.

1 — Qualification et faisabilité juridique

Bien au jour de la reventeSi des travaux lourds produisent fiscalement un immeuble neuf, sélectionner « immeuble neuf ».

Vendeur assujetti agissant en tant que telLe simulateur vise le marchand de biens agissant dans le cadre de son activité économique.

Même qualification à l’achat et à la revente ?Condition essentielle du régime de marge au titre de l’article L. 221-18.

Conditions de l’article L. 221-19 remplies ?TVA non déduite dans la chaîne d’acquisition selon les situations prévues par le texte.

Droit à déduction de l’acquéreur0 % pour un particulier ; 100 % pour un acquéreur récupérant intégralement la TVA.

Taux de TVA de reventeLe dossier général A3C raisonne au taux normal de 20 %. Les régimes à taux réduit sont hors périmètre.

2 — Données économiques de l’opération

Prix de vente de marché TTCPrix total supporté par l’acquéreur dans l’hypothèse de comparaison.

Prix d’acquisition payéPrix payé au vendeur, hors frais d’acquisition saisis séparément.

Montant d’acquisition retenu pour la marge TVAChamp affiché uniquement lorsque le régime de marge est juridiquement possible. Reprendre le montant documenté pour l’article L. 221-20 et la doctrine applicable.

⚠ Montant à compléter : le régime de TVA sur marge est applicable à l’opération, mais le montant d’acquisition retenu pour le calcul de la marge est actuellement nul.

TVA d’acquisition récupérable si vente taxableÀ laisser à zéro si aucune TVA d’acquisition n’est récupérable.

Droits et frais d’acquisition non récupérablesInclure ici les coûts économiques non récupérables, sans les intégrer automatiquement à la marge TVA.

Travaux HTMontant hors taxe des travaux directement rattachés à l’opération.

Taux moyen de TVA des travauxAdapter au dossier réel ; la déductibilité reste soumise aux conditions de droit commun.

Honoraires et prestations HTArchitecte, diagnostics, commercialisation, conseils, etc., lorsque directement affectés.

Taux moyen de TVA des honoraires

Autres coûts hors TVA récupérableAssurances, taxes, frais techniques non récupérables, etc.

Coût du financementIntérêts et frais financiers : ils influencent la rentabilité mais pas la base de TVA sur marge.

Calcul automatique actif : toute modification des données met à jour les résultats.

L’export PDF génère une mise en page A4 dédiée avec les données saisies, le diagnostic fiscal, le compte de résultat, le pont de TVA et la conclusion. Dans la fenêtre d’impression du navigateur, choisissez « Enregistrer au format PDF ».

Option TVA—Analyse

Assiette taxable si option / taxation—Analyse

Arbitrage économique—Analyse

Diagnostic

Complétez les données de l’opération pour comparer les scénarios.

Attention : la ligne « TVA sur marge » ne constitue jamais une option de gestion. Elle ne doit être retenue que si le bien est éligible, si sa qualification est identique à l’acquisition et à la revente et si les conditions de l’article L. 221-19 sont satisfaites ou juridiquement sécurisées.

Scénario	Statut juridique	TVA collectée	TVA d’amont récupérée	TVA nette à décaisser	Résultat opérationnel*	Rentabilité*	Coût économique acquéreur
Exonération	—	—	—	—	—	—	—
TVA sur prix total	—	—	—	—	—	—	—
TVA sur marge	—	—	—	—	—	—	—

Compte de résultat économique détaillé — avant impôt sur les bénéfices

Cette lecture sépare le prix encaissé, la TVA collectée, le produit net de TVA et les décaissements économiques nets de TVA récupérable. Pour un scénario exonéré, la TVA d’amont non déductible reste une charge : elle est donc affichée séparément pour ne pas donner une image artificiellement « hors taxe » du coût réel.

Ligne économique	Exonération	TVA sur prix total	TVA sur marge
Encaissement / produit
Prix de vente encaissé TTC	—	—	—
− TVA collectée incluse dans le prix	—	—	—
= Produit net de TVA / chiffre d’affaires économique	—	—	—
Décaissements / coûts économiques
Prix d’acquisition payé	—	—	—
− TVA d’acquisition récupérable	—	—	—
= Coût d’acquisition net de TVA récupérable	—	—	—
Droits et frais d’acquisition non récupérables	—	—	—
Travaux HT	—	—	—
+ TVA sur travaux non récupérable	—	—	—
Honoraires et prestations HT	—	—	—
+ TVA sur honoraires non récupérable	—	—	—
Autres coûts hors TVA récupérable	—	—	—
Coût du financement	—	—	—
= Total des coûts économiques	—	—	—
= Résultat de l’opération avant IS	—	—	—

Pont de TVA — trésorerie fiscale

TVA	Exonération	TVA sur prix total	TVA sur marge
TVA collectée sur la vente	—	—	—
TVA déductible sur acquisition	—	—	—
TVA déductible sur travaux	—	—	—
TVA déductible sur honoraires	—	—	—
= TVA totale déductible	—	—	—
= TVA nette (+ à décaisser / − crédit théorique)	—	—	—

ExonérationLa TVA sur travaux et honoraires est traitée comme un coût lorsqu’elle n’est pas récupérable.

TVA sur prix totalLe produit économique est le prix TTC diminué de la TVA calculée sur l’intégralité du prix de vente.

TVA sur margeSeule la TVA comprise dans la marge diminue le produit économique ; les travaux et honoraires restent des charges et leur TVA est isolée dans le pont de TVA.

Les valeurs ci-dessus sont recalculées automatiquement à chaque modification.

* Résultat opérationnel avant impôt sur les bénéfices : prix de vente net de TVA − coût économique d’acquisition − frais d’acquisition − travaux − honoraires − autres coûts − financement. La rentabilité est rapportée aux coûts économiques du scénario. Ce mini business plan n’intègre pas automatiquement les droits d’enregistrement de la revente, les régularisations complexes, les proratas de déduction, les taux réduits ni l’impôt sur les bénéfices.

Lecture juridique avant lecture économique. Pour un immeuble ancien, l’option peut être exercée en application de l’article L. 221-15 ; si les conditions des articles L. 221-18 et L. 221-19 sont réunies, l’article L. 221-20 conduit à l’assiette sur marge. Si elles ne le sont pas, l’option conduit à une taxation sur le prix total. Le terrain non bâti hors terrain à bâtir peut être soumis sur option, mais ne relève pas du régime de marge. Le terrain à bâtir et l’immeuble neuf sont taxables de plein droit : l’enjeu n’est alors pas l’option mais l’assiette applicable.