Avant de vous lancer, simulez votre investissement immobilier avec A3C : financement, loyers attendus, charges, fiscalité et rentabilité estimée.
Expertise & conseilUn outil de préparation à votre projet immobilier
Simulateur d’investissement immobilier
Mensualité, coût du financement, rendement, cash-flow et capacité de remboursement : obtenez d’abord les chiffres de votre projet, puis identifiez les questions à traiter avant de choisir entre détention directe, LMNP/LMP, SCI à l’IR ou SCI à l’IS.
Financement
Rentabilité locative
Cash-flow
SCI / LMNP
🔒 Confidentialité — données conservées uniquement sur votre appareil
L’application A3C elle-même n’utilise aucun cookie, à quelque fin que ce soit.
Elle ne transmet à A3C et ne conserve automatiquement aucune donnée financière ou personnelle saisie ou calculée.
Une conservation n’intervient que si vous cliquez volontairement sur « Sauvegarder ce projet » : les informations sont alors enregistrées uniquement dans le stockage local de ce navigateur, sur cet appareil, et peuvent être supprimées à tout moment.
L’export et l’import de projets utilisent uniquement un fichier JSON local choisi par l’utilisateur : ce fichier n’est transmis ni à A3C ni à un tiers.
Les requêtes techniques Banque de France / Webstat et Wikimedia peuvent porter uniquement sur la durée sélectionnée ou le département nécessaire à l’affichage ; elles ne contiennent jamais votre identité, vos prix, revenus, loyers, charges ou montants de crédits. Cette mention concerne le code de l’application A3C ; la plateforme Blogger qui héberge la page conserve sa propre politique technique.
💾 Mes projets enregistrés localement
Aucune sauvegarde automatique. Donnez un nom au projet puis déclenchez vous-même son enregistrement sur cet appareil.
Le fichier JSON est créé ou lu uniquement sur votre appareil. Il permet de transférer ou restaurer vos projets sans envoi vers A3C.
1 — FinancezMontant emprunté, mensualité, intérêts et assurance.
2 — Testez la rentabilitéLoyers, charges, rendement et cash-flow avant fiscalité.
3 — StructurezRepérez les sujets SCI, location nue, LMNP/LMP ou IS à étudier.
1. Votre projet et son financement
Tous les montants restent modifiables : utilisez les chiffres de votre compromis ou de votre banque.
Acquisition — France
Base de calcul des droits. Si les honoraires d’agence sont supportés par le vendeur et inclus dans le prix, renseignez ici le prix correspondant.
Dissociés du prix du bien et ajoutés au coût total du projet.
Le barème des émoluments VEFA dépend du nombre de logements du même permis. À défaut de saisie, le simulateur retient par prudence la tranche ≤ 10 logements.
Barème VEFA : ≤ 10 logements
—
Sélectionnez le département du bien : le taux est déterminé automatiquement d’après la table DGFiP applicable au 1er juin 2026.
En plus du forfait réglementé de 339,58 € HT (majoré outre-mer le cas échéant). Montant estimatif et modifiable selon le dossier.
Sommes avancées par le notaire pour le compte de l’acquéreur. Valeur de travail modifiable ; le décompte réel prévaut.
Estimation des frais d’acte et d’acquisition
V4.6 : émoluments de vente classique ou de première VEFA selon le Code de commerce ; majorations et TVA adaptées aux DROM ; formalités et débours séparés. Les débours et le complément de formalités restent estimatifs : le décompte définitif du notaire prévaut.
Droits / taxe de publicité0,00 €
Frais assiette / recouvrement0,00 €
Émoluments de l’acte HT0,00 €
Formalités HT0,00 €
TVA sur émoluments / formalités0,00 €
Sécurité immobilière0,00 €
Débours estimés0,00 €
Total frais d’acte estimés0,00 €
Agence + frais d’acte0,00 €
Hypothèses de prêt
Saisissez le taux de votre offre bancaire ou appliquez le repère Banque de France ci-dessous. Affichage jusqu’à 4 décimales.
Taux annuel utilisé selon la base de calcul sélectionnée ci-dessous.
Capital initial : cotisation mensuelle constante, calculée sur le montant emprunté à l’origine.
Si elle est renseignée, l’échéancier mensuel positionne la première échéance un mois plus tard, puis respecte les dates réelles du calendrier.
Repères Banque de France — Webstat MIR1
Source : Banque de France — Webstat MIR1, taux des crédits immobiliers par durée initiale. Pour chaque série sont affichées la période de l’observation et la date de mise à jour communiquée par Webstat. Ces repères statistiques ne constituent pas une offre de prêt.
Historique Banque de France — 60 derniers mois
20 ans — évolution du taux d’intérêt
Chargement des observations Webstat…
Dernier—
Minimum—
Maximum—
Variation—
Chargement de l’historique Banque de France…
Source : Banque de France — Webstat MIR1. Observations trimestrielles de la série correspondant à la durée sélectionnée, sur les 60 mois précédant la dernière observation disponible.
Consulter Webstat MIR1.
2. Votre exploitation locative
Le calcul mesure la performance économique avant fiscalité : il ne suppose aucun régime fiscal.
Mensualité estimée — crédit + assurance
0,00 €
Cash-flow mensuel avant impôt
0,00 €
Après charges d’exploitation et remboursement du prêt.
Coût total du projet0,00 €
Montant emprunté0,00 €
Rendement brut—
Rendement net avant financement—
Comparer la durée du financement
Même montant emprunté : les durées alternatives utilisent, lorsqu’il est disponible, le repère Banque de France propre à leur tranche de durée ; la durée sélectionnée conserve votre taux saisi.
| Durée | Réf. BDF | Taux utilisé | Mensualité hors assurance | Assurance (1re échéance) | Intérêts estimés | Coût intérêts + assurance |
|---|
Comparer vos hypothèses côte à côte
Modifiez vos hypothèses (durée, apport, taux, loyer, charges…), recalculez le projet puis mémorisez jusqu’à trois scénarios. Les scénarios ne sont conservés entre deux visites que si vous sauvegardez volontairement le projet dans « Mes projets enregistrés localement ».
« Et si… » — stress test du projet
Chaque ligne applique isolément une hypothèse défavorable au projet actuel. La dernière ligne cumule les six chocs. Le taux d’effort suit la logique bancaire : certaines charges d’exploitation dégradent le cash-flow sans modifier le taux d’effort HCSF.
| Hypothèse | Montant financé | 1re échéance crédit + assurance | Cash-flow / mois | Écart de cash-flow | Taux d’effort maximal | Écart d’effort |
|---|
Voir le tableau d’amortissement annuel
| Année | Capital remboursé | Intérêts | Capital restant dû |
|---|
Voir le tableau d’amortissement mensuel
| N° | Date d’échéance | Mensualité hors assurance | Intérêts | Capital remboursé | Assurance | Échéance totale | Solde du prêt |
|---|
3. Taux d’effort maximal sur toute la durée du prêt
Le calcul suit la logique HCSF : on examine chaque année du nouveau crédit et on retient le taux d’effort annuel le plus élevé.
Pourquoi demander la durée restante de vos crédits existants ?
Un crédit de 500,00 € qui se termine dans 4 mois ne pèse pas pendant 20 ans. Le HCSF demande de
calculer le taux d’effort chaque année pendant toute la durée du nouveau prêt et de retenir
le maximum. Le simulateur répartit donc chaque crédit existant uniquement sur les mois où il reste réellement dû.
Pour chaque année : taux d’effort = charges de crédit de l’année ÷ revenus annuels retenus × 100
→ le taux d’effort retenu est le maximum obtenu sur l’ensemble des années.
Revenus appréciés au moment de l’octroi, sans hypothèse automatique d’augmentation future.
70 % n’est pas un seuil HCSF. C’est une hypothèse modifiable. Le HCSF impose une décote prudente des revenus locatifs.
Crédits déjà en cours — mensualité assurance comprise et durée restant à courir
Crédit existant 1
Ex. 4 mois, 36 mois, 144 mois…
Crédit existant 2
Crédit existant 3
—
taux d’effort annuel maximal sur la durée du nouveau prêt
1 — Charges de l’année la plus contrainte
—
Nouveau financement + crédits encore actifs pendant cette année
÷
2 — Revenus annuels retenus
—
Revenus du foyer + quote-part du loyer futur
× 100 =
3 — Maximum observé
—
Repère HCSF : 35 % en principe
Maximum sans retenir le futur loyer
—
Maximum avec la quote-part de loyer choisie
—
| Année | Nouveau prêt | Crédit 1 | Crédit 2 | Crédit 3 | Charges totales | Revenus retenus | Taux d’effort |
|---|
Illustration : un crédit existant de 500,00 € par mois avec seulement 4 mois restant
pèse 2 000,00 € dans les charges de la première année, puis 0,00 € les années suivantes. À l’inverse,
un crédit de 500,00 € restant pendant 12 ans continuera d’être intégré aux années concernées.
4. Comment détenir et louer le bien ?
Le simulateur ne choisit pas à votre place : il identifie les régimes qui méritent une comparaison chiffrée.
Si vous envisagez une location meublée
Votre feuille de route patrimoniale
Le simulateur a identifié les sujets qui justifient une comparaison avant de signer définitivement votre projet.
Le financement est calculable. Le bon montage, lui, dépend de votre situation.
Location nue ou meublée, LMNP ou LMP, détention directe, SCI à l’IR ou SCI à l’IS : le résultat économique, la fiscalité pendant la détention et la sortie ne se lisent pas dans une simple mensualité. Venez avec votre simulation : nous pourrons concentrer le rendez-vous sur les arbitrages qui comptent.
Repères officiels utilisés pour l’orientation :
• Banque de France — Webstat MIR1 : taux effectifs au sens étroit des crédits immobiliers aux particuliers, ventilés par durée initiale (10–15 ans, 15–20 ans, 20–25 ans, 25 ans et plus). Les valeurs affichées sont des moyennes statistiques et non des offres de prêt : consulter Webstat MIR1.
• DGFiP / impots.gouv.fr — table officielle des droits d’enregistrement et de taxe de publicité foncière applicables au 1er juin 2026. Le simulateur utilise automatiquement le taux général du département pour un investissement immobilier (colonne hors primo-accédant) : consulter la table DGFiP.
• Service-Public.fr — barème métropole des émoluments proportionnels du notaire : 3,870 % / 1,596 % / 1,064 % / 0,799 % ; TVA 20 % : consulter.
• Légifrance — article A.444-95 du Code de commerce : barèmes spécifiques de première vente VEFA non-HLM selon le nombre d’unités du permis de construire : consulter.
• Code de commerce / Notaires de France — formalités des actes publiés au fichier immobilier : forfait réglementé de 339,58 € HT pour la formalité n°194 ; d’autres formalités et débours peuvent s’ajouter : consulter.
• Service-Public.fr — barèmes et TVA propres aux DROM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) : consulter.
• CGI, art. 881 K — contribution de sécurité immobilière de 0,10 % : consulter.
• HCSF / economie.gouv.fr — le taux d’effort des emprunteurs est en principe plafonné à 35 % et la maturité du crédit immobilier à 25 ans, sous réserve des marges de flexibilité des banques : consulter.
• FAQ HCSF sur l’octroi des crédits immobiliers — l’ensemble des prêts existants est pris en compte ; l’assurance emprunteur entre dans les charges ; les loyers bruts futurs sont intégrés aux revenus après une décote prudente et ne doivent pas être soustraits des mensualités. Le HCSF précise également que le taux d’effort doit être calculé chaque année pendant toute la durée du nouveau prêt et que le maximum annuel obtenu doit être retenu : consulter la méthode détaillée.
• Service-Public.fr — le TAEG mesure le coût réel du crédit et inclut notamment les frais liés à sa souscription : consulter.
• impots.gouv.fr — les revenus de location meublée relèvent des BIC ; au réel, l’amortissement peut être pratiqué sous conditions : consulter.
• Service-Public.fr — une SCI qui exerce une activité commerciale de location meublée non accessoire peut être soumise à l’IS ; l’administration considère l’activité commerciale non accessoire au-delà de 10 % du CA HT : consulter.
• Banque de France — Webstat MIR1 : taux effectifs au sens étroit des crédits immobiliers aux particuliers, ventilés par durée initiale (10–15 ans, 15–20 ans, 20–25 ans, 25 ans et plus). Les valeurs affichées sont des moyennes statistiques et non des offres de prêt : consulter Webstat MIR1.
• DGFiP / impots.gouv.fr — table officielle des droits d’enregistrement et de taxe de publicité foncière applicables au 1er juin 2026. Le simulateur utilise automatiquement le taux général du département pour un investissement immobilier (colonne hors primo-accédant) : consulter la table DGFiP.
• Service-Public.fr — barème métropole des émoluments proportionnels du notaire : 3,870 % / 1,596 % / 1,064 % / 0,799 % ; TVA 20 % : consulter.
• Légifrance — article A.444-95 du Code de commerce : barèmes spécifiques de première vente VEFA non-HLM selon le nombre d’unités du permis de construire : consulter.
• Code de commerce / Notaires de France — formalités des actes publiés au fichier immobilier : forfait réglementé de 339,58 € HT pour la formalité n°194 ; d’autres formalités et débours peuvent s’ajouter : consulter.
• Service-Public.fr — barèmes et TVA propres aux DROM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) : consulter.
• CGI, art. 881 K — contribution de sécurité immobilière de 0,10 % : consulter.
• HCSF / economie.gouv.fr — le taux d’effort des emprunteurs est en principe plafonné à 35 % et la maturité du crédit immobilier à 25 ans, sous réserve des marges de flexibilité des banques : consulter.
• FAQ HCSF sur l’octroi des crédits immobiliers — l’ensemble des prêts existants est pris en compte ; l’assurance emprunteur entre dans les charges ; les loyers bruts futurs sont intégrés aux revenus après une décote prudente et ne doivent pas être soustraits des mensualités. Le HCSF précise également que le taux d’effort doit être calculé chaque année pendant toute la durée du nouveau prêt et que le maximum annuel obtenu doit être retenu : consulter la méthode détaillée.
• Service-Public.fr — le TAEG mesure le coût réel du crédit et inclut notamment les frais liés à sa souscription : consulter.
• impots.gouv.fr — les revenus de location meublée relèvent des BIC ; au réel, l’amortissement peut être pratiqué sous conditions : consulter.
• Service-Public.fr — une SCI qui exerce une activité commerciale de location meublée non accessoire peut être soumise à l’IS ; l’administration considère l’activité commerciale non accessoire au-delà de 10 % du CA HT : consulter.
Important : les résultats financiers sont des estimations avant fiscalité et ne constituent ni une offre de prêt, ni un conseil bancaire, fiscal ou juridique personnalisé.
Le taux départemental de l’ancien est automatisé d’après la table DGFiP au 1er juin 2026 ; cette table devra être actualisée si les délibérations départementales évoluent. Les fonds cartographiques Wikimedia Commons sont purement illustratifs, peuvent refléter un millésime administratif différent selon le fichier et ne sont jamais utilisés dans les calculs. Le calcul global des frais d’acte reste une estimation : la V4.6 applique les barèmes réglementés de vente/VEFA, les majorations et taux de TVA DROM et le forfait de formalités publié, mais le complément de formalités, les débours, remises éventuelles et régimes spéciaux peuvent modifier le décompte définitif. Le calcul d’assurance reste indicatif : il applique le taux saisi soit au capital initial, soit au capital restant dû selon l’option choisie, sans modéliser les éventuels barèmes liés à l’âge, aux quotités ou aux garanties. Le taux d’effort est recalculé année par année sur la durée du nouveau prêt à partir des durées restantes saisies pour les crédits existants ; la banque peut retenir des décotes prudentes différentes et disposer d’informations plus fines sur les échéanciers réels. Le TAEG, les garanties, la fiscalité de la détention et de la revente dépendent du dossier et des règles applicables.
Investissement immobilier : ce que simule l’outil
Saisissez le prix du bien, vos frais d’acquisition, votre apport, les conditions de l’emprunt, le loyer attendu et les charges. Le simulateur estime la mensualité, le rendement et le cash-flow, et vous permet de comparer plusieurs scénarios, par exemple selon la durée du crédit ou le niveau de loyer.
La rentabilité réelle dépend de nombreux paramètres : vacance locative, travaux, taxe foncière, régime fiscal choisi, détention en direct ou en société. Les résultats sont donc des ordres de grandeur. Un expert-comptable vous aide à choisir la structure et le régime les plus adaptés à votre projet.
- Estimer la mensualité de votre emprunt
- Calculer le rendement locatif
- Anticiper le cash-flow mensuel
- Comparer plusieurs scénarios de financement
Pour aller plus loin, retrouvez l’ensemble des outils digitaux du cabinet ou contactez A3C afin de faire valider vos résultats par un expert-comptable. Les textes applicables sont consultables sur Service-Public.fr, la référence officielle pour vérifier les règles en vigueur.
