TVA immobilière du marchand de biens : prix total, TVA sur marge et arbre de décision 2026
TVA immobilière du marchand de biens : prix total, TVA sur marge et arbre de décision 2026
Terrain à bâtir, immeuble neuf, immeuble ancien, travaux lourds, achat auprès d’un particulier : le bon régime de TVA dépend d’une succession de qualifications. Voici une méthode complète pour raisonner avant l’acquisition et sécuriser la revente.
Qualifier le bien
Terrain à bâtir (TAB), immeuble neuf, immeuble ancien ou terrain non bâti : cette qualification ouvre la première branche du raisonnement.
Comparer achat et revente
Pour la marge, le bien doit conserver la qualification requise entre son acquisition et sa livraison.
Reconstituer l’amont
Depuis le 1er septembre 2026, l’article L. 221-19 du CIBS décrit précisément la TVA non déduite qui doit exister dans la chaîne.
Tester l’option
Pour l’immeuble ancien ou le terrain non bâti, l’exonération est le principe ; la taxation suppose une option.
1. La méthode A3C : raisonner dans le bon ordre
Le terme « marchand de biens » décrit une activité, mais il ne suffit pas, à lui seul, à déterminer l’assiette de TVA applicable à chaque revente. En pratique, il faut analyser l’opération immobilière elle-même et le statut d’assujetti du vendeur agissant dans le cadre de son activité économique.
Pour éviter les raccourcis, nous conseillons de suivre toujours le même ordre : qualification du bien vendu → régime de principe → option éventuelle → qualification à l’acquisition → conditions de l’article L. 221-19 → assiette sur prix total ou sur marge → droit à déduction en amont.
Cette analyse doit être intégrée au raisonnement économique global de l’acquisition. Pour replacer la fiscalité de l’opération dans une logique plus large d’investissement, de détention et de financement, consultez aussi notre dossier Construire votre patrimoine.
Ce dossier traite de la TVA sur les reventes immobilières usuelles du marchand de biens
Il ne traite pas, de façon exhaustive, des régimes de droits d’enregistrement, de l’engagement de revendre, des taux réduits sectoriels, des opérations de logement social, des livraisons à soi-même ni des montages de transmission d’activité. Ces sujets appellent une analyse distincte.
La revente de l’immeuble lui-même ne doit pas être confondue avec une cession de titres d’une société détenant l’immeuble. Si le dossier comporte une SCI, voyez également notre point juridique sur la cession de parts de SCI : la nature de l’opération et ses formalités sont différentes.
2. Arbre de décision interactif : quel régime de TVA appliquer ?
Les cases sont cliquables : elles renvoient vers l’explication correspondante. L’arbre vise à structurer le raisonnement ; il ne remplace pas l’examen de l’acte d’acquisition, de l’historique du bien et des travaux réalisés.
Cet arbre est un outil pédagogique. Il ne constitue ni une prise de position opposable à l’administration ni un conseil personnalisé. La conclusion doit être rapprochée des actes, de l’historique fiscal du bien, des travaux et, lorsque l’enjeu le justifie, d’une sécurisation écrite.
Astuce : sur ordinateur, le survol précise le rôle de chaque case ; au clavier, les cases sont accessibles par tabulation. Sur mobile, le SVG reste zoomable horizontalement.
3. Première étape : qualifier le bien au jour de la revente
La recodification du 1er septembre 2026 a l’avantage de poser des définitions plus lisibles dans le CIBS. Le terrain à bâtir (TAB) est défini à l’article L. 221-7. L’article L. 221-6 précise qu’un terrain non bâti est, au sens du CIBS, un terrain qui n’est ni un terrain bâti ni un terrain à bâtir. Ces qualifications sont des catégories fiscales définies par le CIBS : elles ne se confondent pas mécaniquement avec les notions usuelles de droit civil ou avec une simple description matérielle du bien.
Terrain à bâtir
Sol autre qu’un terrain bâti sur lequel ou dans lequel une construction de bâtiments peut être autorisée au regard des documents et règles d’urbanisme visés par le CIBS. La livraison par un assujetti agissant en tant que tel est imposable ; la question suivante est celle de l’assiette : prix total ou marge.
Terrain non bâti hors terrain à bâtir
Le CIBS l’exonère par principe. Une option permet d’écarter l’exonération. Le régime de marge des articles L. 221-18 à L. 221-20 ne vise pas cette catégorie : en cas d’option, la taxation porte donc sur le prix total.
Immeuble neuf
Le CIBS définit l’immeuble neuf comme le bâtiment ou la fraction de bâtiment dont l’ancienneté n’excède pas cinq ans, ainsi que le sol y attenant. Le délai de cinq ans court à compter de l’achèvement des travaux qui ont produit l’immeuble neuf, et non de la date d’acquisition par le marchand. La taxation porte en principe sur le prix total.
Immeuble ancien
Il s’agit du bâtiment ou de la fraction de bâtiment qui n’est pas un immeuble neuf. Sa livraison relève d’une exonération dérogatoire ; le vendeur peut néanmoins exercer l’option prévue par le CIBS.
L’ancienneté ne se mesure pas toujours depuis la construction d’origine. L’article L. 221-9 retient la durée écoulée depuis l’achèvement des travaux les plus récents parmi ceux qui aboutissent fiscalement à un immeuble neuf. Des travaux lourds peuvent donc « remettre le compteur à zéro ». La date d’achat par le marchand de biens n’est pas le point de départ de ce délai.
4. Les quatre régimes principaux en un tableau
| Bien revendu | Régime de principe | Option ? | Assiette possible |
|---|---|---|---|
| Terrain à bâtir | Taxable | Sans objet | Marge si L. 221-18 et L. 221-19 sont satisfaits ; sinon prix total |
| Immeuble neuf | Taxable | Sans objet | Prix total |
| Immeuble ancien | Exonéré | Oui | Après option : marge si conditions réunies, sinon prix total |
| Terrain non bâti hors terrain à bâtir | Exonéré | Oui | Après option : prix total |
Une vente exonérée ne signifie pas « opération sans conséquence ». Il faut aussi examiner la TVA supportée sur les dépenses, la possible régularisation de déductions antérieures et l’intérêt économique d’une option.
Le régime de droit commun calcule la TVA à partir de l’ensemble de la contrepartie taxable. La TVA sur marge est une dérogation : en cas de doute sur l’éligibilité à cette dérogation, il ne faut pas l’appliquer par simple analogie économique.
5. TVA sur marge : les conditions doivent être cumulativement vérifiées
Depuis le 1er septembre 2026, le dispositif de marge est codifié aux articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS. Trois contrôles sont essentiels.
1 — Bien éligible
Le régime ne concerne, dans ce paragraphe, que les terrains à bâtir et les immeubles anciens.
2 — Même qualification
Le bien doit répondre à la qualification de terrain à bâtir ou d’immeuble ancien à la fois lors de l’acquisition et lors de la livraison. Un changement de qualification exclut le régime.
3 — Acquisition L. 221-19
L’acquisition doit avoir été faite en vue de la revente et relever de l’une des deux situations de TVA non déduite décrites par le nouvel article.
La condition d’identité s’apprécie au regard des définitions légales du CIBS et non des seules caractéristiques physiques du bien. Un changement de catégorie fiscale — par exemple immeuble ancien → immeuble neuf, terrain non bâti → terrain à bâtir ou immeuble bâti → terrain à bâtir après démolition — exclut le régime de marge, même si l’opération concerne la même parcelle.
Le changement de qualification est déterminant
Le cas classique est celui d’un immeuble bâti acheté puis démoli, avant revente du sol comme terrain à bâtir. Le bien n’a plus la même qualification : la taxation sur marge est exclue. De même, un terrain acquis comme terrain non bâti au sens fiscal puis devenu terrain à bâtir avant revente ne remplit pas la condition d’identité de qualification.
Division et viabilisation : à distinguer du changement de qualification
La jurisprudence Icade Promotion a en revanche admis que la division en lots et la réalisation de travaux de viabilisation ne font pas, à elles seules, perdre le régime de marge lorsque le terrain conserve la qualification requise. Autrement dit, on doit distinguer la qualification fiscale du bien de la modification de ses caractéristiques matérielles.
6. Achat auprès d’un particulier : le point de vigilance majeur depuis le 1er septembre 2026
Un simple achat sans TVA ne suffit plus, à lui seul, à justifier la marge
L’article L. 221-19 du CIBS recentre le régime de marge sur deux situations précises de TVA non déduite dans la chaîne : soit l’acquisition du marchand est elle-même grevée d’un montant de TVA non nul qu’il n’a pas le droit de déduire ; soit son acquisition n’est pas soumise à TVA, mais son vendeur avait acquis le bien dans une opération grevée d’une TVA non nulle qu’il n’avait pas le droit de déduire.
Cette rédaction s’inscrit dans la logique de la jurisprudence européenne Icade Promotion : le régime de marge vise les situations dans lesquelles une TVA demeure économiquement incorporée au bien. Elle impose donc de dépasser le seul constat « mon acte d’achat ne mentionne pas de TVA ».
La doctrine du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) publiée sous l’ancien article 268 du CGI indiquait cependant qu’une acquisition auprès d’une personne non assujettie était, « par hypothèse », une acquisition n’ayant pas ouvert droit à déduction. Le rescrit de transition du 18 février 2026 précise que les commentaires administratifs antérieurs non rapportés demeurent opposables aux nouvelles dispositions correspondantes après la recodification. Cette opposabilité constitue une sécurité pour le contribuable qui entre exactement dans les prévisions de la doctrine ; elle n’efface toutefois pas la nécessité de vérifier que la situation de fait correspond bien au commentaire invoqué et de conserver les éléments permettant de l’établir.
Cas A — historique grevé d’une TVA non déduite clairement établi
Le particulier vendeur avait lui-même acquis le bien dans une opération grevée de TVA qu’il ne pouvait pas déduire, et cet historique est documenté. Sous réserve de l’identité de qualification et des autres conditions, l’accès au régime de marge est juridiquement plus conforté.
Cas B — historique très ancien, incomplet ou indémontrable
Aucun document ne permet d’identifier une TVA non déduite dans la chaîne. L’application de la marge repose alors davantage sur l’invocabilité de la doctrine antérieure. Pour une opération significative, la prudence commande de sécuriser par écrit la position avant de construire le prix de vente sur cette hypothèse.
Lorsque la TVA rémanente n’est pas démontrable, la difficulté ne doit pas être masquée par le simulateur. Une discussion peut porter sur les conditions d’application du nouvel article L. 221-19 et sur l’invocabilité exacte de la doctrine antérieure au cas d’espèce. Le rescrit devient particulièrement pertinent lorsque l’écart entre TVA sur marge et TVA sur prix total conditionne la rentabilité de l’opération.
Conserver les actes antérieurs disponibles, retracer la qualification fiscale du bien à chaque mutation, identifier le régime TVA des acquisitions antérieures, documenter l’existence éventuelle d’une taxe rémanente et, lorsque l’enjeu est matériel ou la chaîne difficile à établir, envisager une prise de position formelle de l’administration.
7. Travaux lourds : un immeuble ancien peut devenir fiscalement un immeuble neuf
L’article L. 221-12 du CIBS vise les travaux qui aboutissent à un immeuble neuf : construction, surélévation, remise à neuf d’une majorité d’un élément du gros œuvre ou remise à neuf de l’essentiel des éléments de second œuvre, selon les précisions réglementaires applicables.
Cette question doit être traitée avant l’acquisition lorsque le business plan repose sur une rénovation lourde. Si les travaux produisent un immeuble neuf, sa revente dans les cinq ans suivant l’achèvement de ces travaux relève du régime de l’immeuble neuf : la TVA est calculée sur le prix total, et non sur la marge. Le délai de cinq ans ne court donc pas à compter de l’achat du bien par le marchand.
« J’ai acheté un immeuble ancien sans TVA, donc je revendrai sur marge » est un raisonnement incomplet. Il faut d’abord vérifier si les travaux ont modifié la qualification fiscale du bien au jour de la revente.
8. Immeuble ancien ou terrain non bâti : l’option pour la TVA doit être arbitrée
Les articles L. 221-16 et L. 221-17 du CIBS exonèrent respectivement le terrain non bâti — qui, au sens de l’article L. 221-6, n’est ni un terrain bâti ni un terrain à bâtir — et l’immeuble ancien. L’article L. 221-15 permet au fournisseur, sur option, d’écarter cette exonération. Pour l’immeuble ancien, ce n’est qu’après avoir décidé et régulièrement exercé cette option que se pose la question de l’assiette : marge ou prix total. Pour un terrain non bâti hors terrain à bâtir, l’option conduit à une taxation sur le prix total.
La réglementation encore applicable pendant la transition prévoit notamment une option distincte par immeuble, fraction d’immeuble ou droit immobilier relevant d’un même régime, et sa mention dans l’acte constatant la mutation. Le rescrit de transition 2026 confirme que les dispositions réglementaires des annexes au CGI demeurent applicables jusqu’à leur transfert dans la partie réglementaire du CIBS.
Le choix d’opter ne doit pas être analysé seulement sous l’angle de la TVA collectée. Il faut aussi mesurer le droit à déduction sur les travaux et honoraires, la qualité de l’acquéreur, le prix de marché TTC et les éventuelles régularisations de TVA antérieurement déduite.
9. Mini business plan : l’option TVA est-elle réalisable et économiquement opportune ?
L’option doit être testée à deux niveaux. Le premier est juridique : l’opération est-elle exonérée avec faculté d’option et, si l’on opte, l’assiette sera-t-elle la marge ou le prix total ? Le second est économique : la TVA déductible récupérée sur les travaux et honoraires compense-t-elle la TVA collectée à la revente, compte tenu du prix de marché et du profil de l’acquéreur ?
Le simulateur ci-dessous compare les scénarios sur une base homogène. Il raisonne à prix de vente TTC constant, ce qui correspond à une approche prudente lorsque le marché fixe un prix « tout compris ». Pour un acquéreur assujetti qui récupère la TVA, il affiche également son coût économique après récupération afin de mesurer une éventuelle marge de négociation commerciale.
La comparaison des scénarios n’a de sens que si leurs conditions juridiques sont préalablement remplies. Le scénario « TVA sur marge » n’est envisageable que si les articles L. 221-18 à L. 221-20 sont applicables ; à défaut, il doit être écarté quelle que soit sa rentabilité apparente. Le simulateur ne crée aucun droit à la marge.
Simulateur A3C — arbitrage exonération / option TVA
Les montants sont calculés localement dans votre navigateur. Le résultat est une aide à la décision et non une validation juridique automatique de l’opération.
L’export PDF génère une mise en page A4 dédiée avec les données saisies, le diagnostic fiscal, le compte de résultat, le pont de TVA et la conclusion. Dans la fenêtre d’impression du navigateur, choisissez « Enregistrer au format PDF ».
Diagnostic
Complétez les données de l’opération pour comparer les scénarios.
| Scénario | Statut juridique | TVA collectée | TVA d’amont récupérée | TVA nette à décaisser | Résultat opérationnel* | Rentabilité* | Coût économique acquéreur |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Exonération | — | — | — | — | — | — | — |
| TVA sur prix total | — | — | — | — | — | — | — |
| TVA sur marge | — | — | — | — | — | — | — |
Compte de résultat économique détaillé — avant impôt sur les bénéfices
Cette lecture sépare le prix encaissé, la TVA collectée, le produit net de TVA et les décaissements économiques nets de TVA récupérable. Pour un scénario exonéré, la TVA d’amont non déductible reste une charge : elle est donc affichée séparément pour ne pas donner une image artificiellement « hors taxe » du coût réel.
| Ligne économique | Exonération | TVA sur prix total | TVA sur marge |
|---|---|---|---|
| Encaissement / produit | |||
| Prix de vente encaissé TTC | — | — | — |
| − TVA collectée incluse dans le prix | — | — | — |
| = Produit net de TVA / chiffre d’affaires économique | — | — | — |
| Décaissements / coûts économiques | |||
| Prix d’acquisition payé | — | — | — |
| − TVA d’acquisition récupérable | — | — | — |
| = Coût d’acquisition net de TVA récupérable | — | — | — |
| Droits et frais d’acquisition non récupérables | — | — | — |
| Travaux HT | — | — | — |
| + TVA sur travaux non récupérable | — | — | — |
| Honoraires et prestations HT | — | — | — |
| + TVA sur honoraires non récupérable | — | — | — |
| Autres coûts hors TVA récupérable | — | — | — |
| Coût du financement | — | — | — |
| = Total des coûts économiques | — | — | — |
| = Résultat de l’opération avant IS | — | — | — |
Pont de TVA — trésorerie fiscale
| TVA | Exonération | TVA sur prix total | TVA sur marge |
|---|---|---|---|
| TVA collectée sur la vente | — | — | — |
| TVA déductible sur acquisition | — | — | — |
| TVA déductible sur travaux | — | — | — |
| TVA déductible sur honoraires | — | — | — |
| = TVA totale déductible | — | — | — |
| = TVA nette (+ à décaisser / − crédit théorique) | — | — | — |
Les valeurs ci-dessus sont recalculées automatiquement à chaque modification.
* Résultat opérationnel avant impôt sur les bénéfices : prix de vente net de TVA − coût économique d’acquisition − frais d’acquisition − travaux − honoraires − autres coûts − financement. La rentabilité est rapportée aux coûts économiques du scénario. Ce mini business plan n’intègre pas automatiquement les droits d’enregistrement de la revente, les régularisations complexes, les proratas de déduction, les taux réduits ni l’impôt sur les bénéfices.
10. Comment calculer la TVA sur marge ?
La « marge TVA » n’est pas la marge comptable de l’opération. Les travaux, commissions, honoraires, frais de commercialisation et frais financiers restent des charges économiques de l’opération, mais ils ne viennent pas automatiquement réduire l’assiette de la TVA collectée sur la marge. Le calcul obéit à l’article L. 221-20 et à la doctrine administrative encore opposable pendant la transition.
Marge TTC = contrepartie de vente retenue − second terme d'acquisition documentéTVA comprise dans la marge = marge TTC × 20 / 120Si la différence est négative, l’article L. 221-20 prévoit une base d’imposition nulle.
Exemple pédagogique complet : achat 400 000 €, revente 650 000 €
Un marchand de biens assujetti revend un immeuble ancien qui conserve la même qualification entre l’achat et la revente. Pour l’exemple, on suppose que les conditions d’accès au régime de marge sont juridiquement remplies et que le second terme retenu provisoirement pour illustrer le calcul est le prix d’acquisition de 400 000 €.
| Donnée | Montant | Traitement dans l’exemple |
|---|---|---|
| Prix d’achat de l’immeuble | 400 000,00 € | Second terme pédagogique de la marge |
| Frais d’acte / acquisition | 28 000,00 € | Charge économique ; à ventiler fiscalement avant calcul définitif |
| Commission d’apporteur | 12 000,00 € HT + 2 400,00 € de TVA | Hors assiette de marge ; TVA déductible si conditions remplies |
| Travaux de rafraîchissement | 80 000,00 € HT + 16 000,00 € de TVA | Hors assiette de marge ; TVA déductible si conditions remplies |
| Architecte | 10 000,00 € HT + 2 000,00 € de TVA | Hors assiette de marge ; TVA déductible si conditions remplies |
| Commercialisation | 5 000,00 € HT + 1 000,00 € de TVA | Hors assiette de marge ; TVA déductible si conditions remplies |
| Frais bancaires | 3 000,00 € | Charge économique sans TVA déductible dans l’exemple |
| Prix de revente | 650 000,00 € TTC | Premier terme de comparaison |
Marge TTC pédagogique
250 000,00 €
650 000 − 400 000
Base HT
208 333,33 €
250 000 / 1,20
TVA collectée
41 666,67 €
250 000 × 20 / 120
TVA d’amont de l’exemple
Les travaux et frais ne réduisent pas la marge taxable, mais la TVA grevant certaines dépenses peut être déduite lorsque les conditions de droit commun sont remplies et que ces dépenses sont affectées à l’opération taxable :
| Dépense | TVA déductible dans l’exemple |
|---|---|
| Travaux | 16 000,00 € |
| Architecte | 2 000,00 € |
| Commercialisation | 1 000,00 € |
| Commission d’apporteur | 2 400,00 € |
| Total | 21 400,00 € |
TVA collectée
41 666,67 €
TVA déductible
21 400,00 €
TVA nette indicative
20 266,67 €
En reprenant les décaissements TTC de l’exemple et cette TVA nette, le résultat économique brut ressort à environ 70 333,33 € avant impôt sur les bénéfices. Ce résultat illustre la différence entre l’assiette de TVA et la rentabilité économique : les travaux et frais pèsent sur le résultat, même lorsqu’ils ne réduisent pas la marge taxable.
L’exemple ci-dessus retient volontairement 400 000 € comme second terme afin d’isoler le mécanisme. Dans un dossier réel, il faut ventiler les 28 000 € de frais d’acte. La doctrine BOFiP (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 270) indique que le prix d’achat comprend les dépenses supportées par l’acquéreur à ce titre, notamment les droits de mutation. À l’inverse, les autres frais et honoraires d’acquisition grevés d’une TVA déductible ne sont pas ajoutés au prix d’achat. Le champ « montant d’acquisition retenu pour la marge TVA » du mini business plan doit donc être documenté à partir du dossier réel, et non alimenté automatiquement par le seul prix figurant dans l’acte.
La TVA sur marge ne transforme pas les travaux et les frais en réducteurs automatiques de marge. Ils restent des charges de l’opération ; leur TVA peut être déductible selon les règles de droit commun, mais ils ne diminuent l’assiette de TVA collectée que lorsqu’un texte ou la doctrine applicable permet expressément de les intégrer au second terme du calcul.
11. TVA collectée sur marge et TVA déductible sur les travaux : ne pas confondre
Le régime de marge concerne l’assiette de la TVA collectée à la revente. Il ne signifie pas que la TVA supportée sur les travaux, honoraires ou prestations techniques serait automatiquement non déductible.
Lorsque ces dépenses sont affectées à une opération ouvrant droit à déduction et que les conditions de droit commun sont satisfaites, leur TVA peut être récupérable. À l’inverse, une vente exonérée peut limiter le droit à déduction ou entraîner des régularisations. Le modèle économique doit donc intégrer simultanément la TVA de sortie et la TVA d’amont.
Hors marge, avec TVA potentiellement déductible
Travaux, honoraires techniques, commission d’apporteur, commercialisation et autres prestations soumises à TVA, sous réserve de leur affectation et des conditions de droit commun.
Hors déduction dans l’exemple
Frais bancaires et éléments d’acquisition sans TVA déductible. Pour les droits de mutation, la question est distincte : ils peuvent entrer dans le second terme de la marge selon la doctrine BOFiP.
12. Six cas pratiques pour tester le raisonnement
Immeuble ancien revendu sans travaux lourds
Achat et revente conservent la qualification d’immeuble ancien. La vente est exonérée par principe. Après option, la marge n’est envisageable que si les conditions L. 221-18 et L. 221-19 sont satisfaites.
Résultat : exonéré ou, après option, marge/prix total selon l’amont.
Immeuble ancien rénové au point de devenir neuf
La qualification change au cours de l’opération. La revente d’un immeuble neuf est taxable sans accès au régime de marge réservé ici au terrain à bâtir et à l’immeuble ancien.
Résultat : TVA sur prix total.
Maison achetée puis démolie, terrain revendu constructible
À l’acquisition : terrain bâti avec immeuble. À la revente : terrain à bâtir. L’identité de qualification exigée par L. 221-18 fait défaut.
Résultat : TVA sur prix total.
Terrain à bâtir acheté comme tel puis divisé et viabilisé
La division ou les réseaux ne changent pas nécessairement la qualification. Il faut ensuite vérifier L. 221-19 et l’historique TVA de l’acquisition.
Résultat : marge possible si toutes les conditions sont réunies.
Terrain non constructible revendu sans changement
Il relève de la catégorie « terrain non bâti » du CIBS, distincte du terrain à bâtir. La vente est exonérée par principe ; une option est possible.
Résultat : exonéré ou prix total après option.
Achat auprès d’un particulier sans historique TVA clair
Depuis le 1er septembre 2026, le nouvel article L. 221-19 impose de retracer la situation de TVA en amont. La doctrine antérieure restant opposable, le dossier doit articuler texte nouveau, historique disponible et doctrine.
Résultat : sécurisation recommandée.
13. Check-list A3C avant de signer l’acquisition
Le bien et les travaux
- Qualification fiscale à l’achat
- Qualification prévue à la revente
- Constructibilité et documents d’urbanisme
- Date d’achèvement
- Nature et ampleur des travaux projetés
- Démolition, surélévation ou changement physique majeur
La chaîne TVA
- Qualité du vendeur
- Opération d’achat soumise ou non à TVA
- TVA mentionnée dans l’acte
- Droit à déduction du marchand
- Historique antérieur si acquisition non taxée
- Existence d’une TVA rémanente identifiable
La revente
- Exonération ou taxation de plein droit
- Option nécessaire ?
- Prix total ou marge ?
- Ventilation entre fractions si régimes différents
- Traitement de la TVA des travaux
- Mentions à prévoir dans l’acte
La preuve
- Acte d’acquisition
- Actes antérieurs disponibles
- Autorisations d’urbanisme
- Factures et descriptif technique des travaux
- État descriptif de division / plans de lots
- Note de calcul et justification du régime retenu
Si le projet initial de revente évolue vers une conservation locative, le raisonnement change. Sur le littoral dunkerquois, les contraintes locales peuvent aussi peser sur l’arbitrage. À titre d’exemple, consultez notre dossier sur la location meublée à Gravelines et sa réglementation depuis septembre 2026.
14. Attention : nouvelle numérotation du CIBS au 1er janvier 2027
L’ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 a déjà prévu une nouvelle organisation du CIBS applicable au 1er janvier 2027. Les règles analysées dans cet article ne disparaissent pas, mais les principales références immobilières seront déplacées. À droit constant, cette étape correspond à une renumérotation et une réorganisation : les conditions matérielles du régime de marge — bien éligible, identité de qualification, TVA non déduite dans la chaîne et calcul de la base — demeurent identiques, sauf réforme ultérieure spécifique.
| Jusqu’au 31/12/2026 | À compter du 01/01/2027 | Objet |
|---|---|---|
| L. 221-15 | L. 231-15 | Option pour écarter l’exonération |
| L. 221-18 | L. 231-18 | Champ du régime de revente sur marge |
| L. 221-19 | L. 231-19 | Conditions liées à l’acquisition |
| L. 221-20 | L. 231-20 | Détermination de la base sur marge |
Pour une publication pérenne sur A3C.fr, il sera utile de mettre à jour les numéros d’articles au 1er janvier 2027 tout en conservant une note de concordance vers les références utilisées entre le 1er septembre et le 31 décembre 2026.
15. FAQ — TVA immobilière du marchand de biens
Un marchand de biens peut-il choisir librement la TVA sur marge ?
Une acquisition sans TVA permet-elle automatiquement de revendre sur marge ?
Un immeuble ancien est-il toujours exonéré de TVA ?
Des travaux peuvent-ils transformer un immeuble ancien en immeuble neuf ?
La division d’un terrain en lots empêche-t-elle la TVA sur marge ?
Peut-on récupérer la TVA des travaux lorsque la revente est taxée sur marge ?
Comment calcule-t-on la TVA comprise dans une marge au taux de 20 % ?
Que se passe-t-il si la marge fiscale est négative ?
Comment savoir si l’option pour la TVA est économiquement opportune ?
Les références du CIBS vont-elles changer en 2027 ?
Les frais d’acquisition diminuent-ils toujours la marge taxable ?
Le mini business plan A3C permet-il de choisir la TVA sur marge ?
16. Sources officielles et références
- CIBS, art. L. 221-7 — définition du terrain à bâtir.
- CIBS, art. L. 221-8 — immeuble neuf et immeuble ancien.
- CIBS, art. L. 221-12 — travaux aboutissant à un immeuble neuf.
- CIBS, art. L. 221-15 — option pour écarter l’exonération.
- CIBS, art. L. 221-18 — champ du régime de revente.
- CIBS, art. L. 221-19 — conditions tenant à l’acquisition.
- CIBS, art. L. 221-20 — détermination de la base d’imposition.
- BOI-TVA-IMM-10-30 — droit à déduction de la TVA grevant les dépenses liées à une cession immobilière taxable.
- BOI-TVA-IMM-10-20-10 — base d’imposition des opérations immobilières.
- BOI-RES-TVA-000253 du 18/02/2026 — dispositions transitoires de la recodification TVA.
- Conseil d’État, 12/05/2022, n° 416727, Icade Promotion.
- CJUE, 30/09/2021, C-299/20, Icade Promotion.
- CGI, annexe II, art. 201 quater — modalités de l’option immobilière, disposition réglementaire toujours applicable pendant la transition.
- CIBS, art. L. 231-18 à compter du 01/01/2027 — future renumérotation.
Avertissement : cette publication expose les règles générales en vigueur au 30 septembre 2026 et a été enrichie le 1er octobre 2026 d’une revue technique complémentaire. La TVA immobilière dépend étroitement des actes, de l’historique du bien, de sa qualification au regard de l’urbanisme et de la nature des travaux. Une opération significative doit être documentée avant engagement irréversible.