La mue fiscale de la LMNP en 2026
C’est un changement de taille pour les LMNP en micro-BIC ! Dès 2026, ils basculeront automatiquement sur le régime du réel, s’ils excèdent un certain plafond de chiffre d’affaires…, avec les avantages et les inconvénients que présente ce nouveau régime fiscal ! Comment s’y préparer ? On vous répond
La mue fiscale de la LMNP en 2026
Une nouvelle imposition en 2026
Portée par la députée Anaïg Le Meur, la loi anti-Airbnb vise à limiter l’attrait de la location touristique. Comment ? En réduisant drastiquement les avantages du régime micro-BIC.
Le plafond de chiffre d’affaires chute de 77 700 € à 15 000 €, en 2026 (sur les loyers perçus en 2025). Dans le même temps, l’abattement forfaitaire passe de 50 % à 30 % soit au même niveau que le micro-foncier (même plafond et même taux)
Conséquence ? Si vos revenus locatifs excèdent 15 000 euros sur l’année, vous passerez automatiquement au régime du réel.
La DGFip a lancé une campagne pour informer les bailleurs concernés et leur permettre ainsi d’anticiper leur changement de régime.
Attention : tous les meublés ne sont pas concernés !
Le nouveau dispositif concerne uniquement les meublés de tourisme non classés. Les meublés classés et de longue durée restent soumis au plafond de 77 700 euros et à l’abattement de 50 %.
Les avantages du régime réel pour les bailleurs
Passer au réel n’est pas forcément une mauvaise nouvelle. Sous ce régime, vous pouvez déduire l’ensemble des charges d’exploitation que vous supportez, comme certaines dépenses de travaux, la taxe foncière, les primes d’assurance emprunteur, les intérêts de votre prêt immobilier…
L’objectif est de réduire drastiquement, voire d’effacer votre taxation sur les loyers.
Toutefois, les dépenses déductibles ne sont pas les seules à vous permettre de payer moins d’impôt.
La loi prévoit en effet un autre mécanisme pour limiter votre fiscalité : les amortissements en LMNP. Vous pouvez amortir le bâti, le mobilier et les travaux d’un montant supérieur à 600 euros TTC
À la clé, un déficit que vous pouvez reporter que pendant 10 ans sur la catégorie des BIC de location meublée. Correct sauf s’il est perdu au terme …
Les amortissements ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit, mais ils sont reportables sur vos bénéfices futurs, sans limitation de durée, pour les réduire.
Les inconvénients du régime réel pour les LMNP
La paperasse, la paperasse et encore la paperasse… D’abord, vous avez l’obligation de tenir une comptabilité, tâche que vous pouvez confier à un expert-comptable 😉 pour gagner du temps et éviter de commettre des erreurs. Bonus : nos honoraires sont déductibles des revenus.
Obtenir une évaluation de votre immeuble à la date de changement de régime (1er janvier 2026) idéalement par votre notaire distinguant le bâti (amortissable) du terrain (qui n’est pas amortissable)
Enfin, pour pouvoir déduire des charges et pratiquer des amortissements, vous devez les justifier. Il vous faut donc conserver toutes vos factures, en prévision d’un éventuel contrôle fiscal sur votre location meublée. (Un ticket de caisse n’est pas une facture – et votre facture doit mentionner le lieu où son réalisés les travaux)
Vers la e-paperasse : Au 1er septembre 2026, vous devrez avoir choisi une plate-forme pour la RFE (réforme de la facturation électronique)
Si vous préférez malgré tout rester en micro-BIC, voici une piste à explorer : faire classer votre meublé touristique !
Enfin, n’oubliez pas